皆様こんにちは！三重県四日市市で地域を守る
丹頂ガス[たんちょう隊]広報部の山田龍です。
皆様いつもご覧いただきありがとうございます。
今回も気になる話題を「丹頂不動産の丹羽智彦さん」に聞いていきます。
「どうせ売るなら高く買ってほしい！」と思ってしまうのは僕だけではないはずです。
売るものがスマホならデータを初期化しておくだけで査定が上がりますし、服なら洗濯をしておくと高く売れると聞きます。
では土地ならどうでしょうか？「売る前にこれをしておくと価値が上がる」というようなものがあるのでしょうか？今回はそういった点を智彦さんにお聞きします！
目次
①土地の価値を高める方法ってある？
A.「方法がない訳ではないが、限定的なうえに、個人で行うのは大変難しい。」
ポイントとなるのは道路に接しているかどうか、特に「建築基準法」上の道路に無理なく接しているかどうかです。昭和25年に制定されました。一見理想的な土地に見えても、この建築基準法で定められた道路に接していなければ原則住宅などの建物を建てることは出来ません。このような土地は残念ながら建物を建てる事が現状できない土地としていわゆる「価値」が下がります。しかしながら全くの方法が無い訳でもありません。困難が伴いますが、例えば、その土地に至るまでの敷地が地権者から入手することができる、関係省庁と相談のうえ、現地確認で条件付きで建築基準法上の道路とみなしてもらう等全く方法がないとは言えませんので、宅地建物取引業者に相談してみて下さい。万一上記の様な方法で問題なく建物が建てる土地として取引出来ればいわゆる「価値」は上がると思います。同じように「水道管の本管が対象地まで届いていない」「対象地はセットバックで対応可能だが、対象地までの道が狭くて車の進行が難しい」なども整備、是正するには地権者の協力と何よりお金がかかりますが、補助金等も上手く利用して、対応できれば「価値」を上げることは出来ます。
原則として、一部の商業地や特殊な場所を除いては、基本的には制限や支障なく「幅広い建築ニーズに応えることができる土地」であるかどうかにより、価格「価値」が変わるようです。
②実際に価格があったような事例はある？
A.「土地の開発で上がったケースがある。」
前述のことはなかなか個人では対応が困難ですが、例えば宅地建物取引業者が扱うよくある「分譲地●区画」を見てもわかるように、おそらく山林や農地一体の土地に対して、道路を新しく敷地内に作る、きれいに区画する、ライフラインを整備する等行い、地域にもよりますが、1区画例えば1,000万円の売土地として5区画販売されたとしたら、「元々の土地は5,000万円であった」とは考えづらいでしょう。このことはもともとの山林や農地が5区画の宅地に変化したことで土地の価値が上がったことを示しています。
③逆に「してはいけないこと」ってある？
A.「土地を細分化する。農地転用をするなど。」
してはいけないとはいいませんが、将来売却する可能性があるのであれば、単純に相続人数に合わせて土地を細かく分筆する、共有持分を細分化する、共有持分の方のお住まいがそれぞれ遠方でしかも分散されているなどは売主としても大変ですし、これが原因で「価値」が下がるという事はありませんが、取り扱いの困難さ、成約進行への遅滞から買主の購入マインドの機会が逸する場合もあるので、事実上「価値」を下げる結果となる場合があります。また、固定資産税の支払い額の観点のみでの安易な地目変更も個人的にはおすすめしません。特に農地に関しては地目の変更には「農地転用」の許可を要します。この農地転用の許可は地域によっては、「とある年代では転用が許可されたが、今の時代は簡単には許可されなくなった」なんていう事もあります。
ありがとうございました！他にもまだまだ疑問がございますので、そちらもまた後日投稿いたします！
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