皆様いつもご覧いただきありがとうございます。
今回も気になる話題を「丹頂不動産の丹羽智彦さん」に聞いていきます。

土地や家には価格が付いて売られていますが、その価値は誰が決めるか気になったことはございませんか？

不動産鑑定士が価格を決めてくれるのでしょうか？そうだとしたら「もうちょっとオマケして！」などはオッケーなのでしょうか？周りに駅やショッピングモールがあれば土地の価格は上がるのでしょうか？お金はどのタイミングでもらえるのでしょうか？細かい疑問を上げればキリがありません。

知っているようで知らない不動産の疑問。智彦さんに聞いてみたシリーズの第三弾は「土地の価値って誰が決めるの？」です。

①土地の価値って誰が決めるの？

まずは「路線価」や「公示価格」というのはご存じですか？山田さんが住んでいるお家のある土地について、敷地に接している道路（前面道路）に㎡あたりの価格がついているのを「路線価」、もしかしたら近くのとあるポイントに標準地としての「公示価格」がそれぞれ記されているかもしれません（記されていない場合もあります）。一度調べてみてください。いずれも後述のそれぞれを管轄する省庁のホームページ等で調べることができます。「路線価」というのは「相続税」や「固定資産税」の税額を決めるために国税庁が毎年7月に発表しています。一方「公示価格」というのは国土交通省が3月に公示し、土地を取引しようとした場合に近隣として参考とする客観的な金額の指標として公表されます。この価格を決めているのはまさに不動産鑑定士（鑑定評価員）です。だた、これらの価格はいずれも山田さんが想像しているような実際の土地取引の価格の指標や参考となりますが、全ての取引がこれらの価格で取引されているわけではありません。「公示価格」は比較的取引時の現価に近いと言われていますが、それでもピッタリとはいきません。路線価の様に各戸の区画に接して付されている訳でもなく、標準地地点は数少ないのが現状なので、例え同じ町内でも場所や道路付け等によっても評価は違いますので、全てにおいてこの価格に合わせるという事は難しいでしょう。

ゆえにいわゆる価格を算出する「査定」においては「路線価」「公示価格」を参考に、それだけでなく、周辺あるいは似ている規模や取引内容等の過去の取引事例もミックスさせて総合的に判断して、まずは「このくらいの価格で売れていくのではないか」という提案が売主に対してなされます。取引が「仲介」であれば、提案された価格を参考に売主が価格を決定して、売主と不動産屋との間で媒介契約書を締結して売り出し（売買契約書を取り交わす相手を探す委託販売活動）がなされます。「買取」であるならば、すぐに売買取引が行われ、買取額が不動産屋から売主に提示され、その価格に売主が応じるかどうかで決まります。いずれの方法も取引においては「売主」の都合、「買主」の都合がそれぞれあります。そこを勘案して実際に取引が行われていきます。（その一つ一つが「過去の成約事例」となり、いわゆるその成約事例が相場を形成していきます。）

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②値段の交渉は聞いてもらえるの？

先ほどの観点からすれば、「売主」の都合と「買主」の都合が折り合う点（価格）が、現在の売出価格よりも低くなれば、交渉成立となります。「仲介」をご利用頂く場合はその点のご理解がポイントです。その分仲介手数料が必要となりますが、売主と買主の双方の間にたって、この点を売主、買主に代わって調整してくれる（文字通り仲介してくれる）のがポイントです。

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③土地の価値が上がるポイントって何？

色々あり枚挙にいとまがないですが、例えば、既に建物が建っている土地と更地（現に建物は建っていても売主が建物を撤去する場合も含めて）の土地とでは価値が違うと思います。更地の方が買主にとって活用がし易いので価値は上がります。（税金も上がります）よく言われる「高速道路が建設される」等の利便性の向上による価値の上昇するのかという質問を頂きますが、私個人の観点では直ちに価値が上がるというものでもなく、「ニーズの高まり」がまず起こり、取引事例が数多く形成された上で、相場が上がっていくという長期的な観点が必要と感じます。現在の価格に＋加点ポイントがあるからニーズが高まる訳で、その分価格が高くなったとあれば、他に流れていく方も見えるでしょう。

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④お金はいつもらえるの？

原則、取引する不動産を引渡し（所有権の移転）がなされた段階で買主から売主に代金が支払われます。売主が引渡しできる段階が来た時、買主がお支払い資金を現に調達した段階が来た時に代金の授受（決済）がなされますので、それが売買契約の締結日まさにその日であれば最短契約日を決済日として代金決済がなされます。一般的には売買契約書において、売主なら例えば確定測量の実施や建物の解体・引越し（荷物残置物撤去）、買主であれば住宅ローンの本承認を得る（金銭消費貸借契約の締結）や建築確認申請等、ともに決済日までにしておくこと（債権と債務の関係）が約款や特約等で条文化されますので、それを履行（債務履行）完了するのに一定の期間を要するため、その内容を踏まえて個々に決済日の期日を決めて執り行います。「仲介」であれば概ね2～3カ月後を決済日期日とする場合が多いようです。

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ありがとうございました！他にもまだまだ疑問がございますので、そちらもまた後日投稿いたします！
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